• Luis M Benitez-Arquitecto

Que gastos tiene la construcción de tu nueva vivienda.

Actualizado: 21 de dic de 2018

Analizaremos los gastos que se van a producir, como se reparten y cuando se producen y algunas recomendaciones.

Un aspecto importante para decir que casa quiero tener, es saber cuanto cuesta y como se van a ir produciendo los costes, y con ello valorar mis posibilidades reales de hacer frente a ello.

Cuales son los gastos que voy a tener?


Vamos a analizar todos los gastos que vas a tener que soportar. Los voy agrupar en cuatro apartados, para que sea mas fácil su entendimiento y veas cuanto suponen porcentualmente sobre el total.


La compra de la parcela.


La parcela quizás es uno de los gastos mas importantes que vas a realizar. Hace unos años llego a suponer mas del 50% del total de los costes de la vivienda, pero hoy día en el mercado puedes encontrar parcelas a muy buen precio y este porcentaje pude descender notablemente hasta el 15 o el 25%, eso si, quizás no estén situadas exactamente donde tu quieres, ya que la ubicación y la exclusividad hay que pagarlas. 


Aunque el precio de una parcela es muy variable ya que depende de sus situación, localidad, estado, etc., para que te hagas una idea en el Aljarafe Sevillano el precio medio de un solar urbano esta entorno a los 200 € el m2, aunque esta cantidad varia a la baja cuanto mayor sea la superficie de la parcela y hacia arriba cuanto menor sea su superficie. Actualmente podrías encontrar una parcela de unos 500 m2 desde 50.000 € hasta mas de 150.000 €, todo depende del sitio y de las ganas de vender que tenga el propietario.


Una cuestión importante a tener en cuenta es la siguiente: durante el boom inmobiliario la compra del suelo se podía incluir con relativa facilidad dentro de la financiación, siendo el propio solar una garantía hipotecaria, pero actualmente es difícil que se de esta situación, ya que las entidades bancarias no desean financiar suelos, por ello es importante, y facilita todo el proceso, si ya tienes la parcela o tienes liquidez suficiente para poder adquirirla con tus propios medios.


La obra.


El mayor gasto sin lugar a dudas que te vas a encontrar. El coste de una vivienda depende de la superficie, las calidades, las terminaciones, el diseño, las instalaciones, etc., etc., etc. Pero para que tengas una proporción puede suponer mas del 50% del total, ya que en la coyuntura actual el suelo ha bajado su protagonismo.


Seguro que habrás escuchado de personas con mas o menos experiencia en estos temas que una vivienda unifamiliar aislada, un chalet, puede costar su construcción 700 €/m2 o 800 o 1.000 o incluso más. La verdad es que no sabrás exactamente lo que te va costar hasta que tengas el proyecto del arquitecto, con todo definido, y pidas presupuesto a varias empresas constructoras, es en ese momento es donde sabrás exactamente el coste y en muchas ocasiones, sino se han hecho las cosas adecuadamente, es donde te llevaras la primera gran sorpresa.


También debes tener mucho cuido con las indefiniciones del proyecto y los conocidos "pues ya que", pues en el desarrollo de las obras pueden producirse incrementos muy importantes y en algunos casos inabordables que pueden ocasionar la paralización de las obras y grandes dolores de cabeza.


Mi recomendación es que fijes el tope de gasto que vas a asumir en este apartado y que el arquitecto que te realice el proyecto sea un especialista en este tema, como LB Arquitecto, para que te puede aconsejar durante todo el proceso de diseño y que el proyecto vaya detallado hasta el mas mínimo detalle, y así en el momento de contratar la constructora no tendrás sorpresa alguna sobre el coste previsto, y ademas minimizaras las incertidumbres durante la ejecución de las obras.


Los técnicos.


Lo aconsejable es contratar un equipo especializado en este tipo de obras, no cualquier arquitecto vale, deben de tener una experiencia dilatada en este campo tanto en el trato del cliente, que es especial ya que quiere hacer realidad uno de sus sueños, como con todos los agentes intervinientes: constructora, ayuntamientos, proveedores, instaladores, etc.


Los técnicos suponen entorno a un 8 o 10% del coste total, como ves es un porcentaje relativamente pequeño, pero habrás escuchado la gran diferencia de honorarios que te puedes encontrar en el mercado, por ello en este punto te quiero hacer una consideración importante:


Todos sabemos que no es lo mismo comprarse un coche de alta gama con todo lo deseable, que nos da seguridad y tranquilidad, y del cual disfrutaremos todos los minutos que estemos en él, que otro mas asequible, que lo único que hace es llevarnos de un sitio a otro con lo mínimo exigible. Pues los arquitectos son muy parecidos, si bien puedes conseguir un buen técnico, a un precio razonable que te ayudara y que te diseñara un proyecto lo mas detallado posible y se preocupara de la ejecución de las obras, también te podrás encontrar un arquitecto que te haga el mínimo trabajo posible, ya que cobra muy poco, y ya veremos como sale la obra. Mi recomendación es que contrates a un arquitecto especializado, será quizás un poco mas caro, no olives que estamos hablando del entre un 8 o el 10% del total, pero seguro que te vas a alegrar. 


Gastos de licencia, impuesto, notarias, etc.


Aquí se incluyen los gastos de licencia de obras, impuesto de construcción, notariales, registro, etc. Esto puede suponer un porcentaje del entorno del 10 al 12%, si, además añadimos los costes de la financiación, entorno a un 5 o 6%, este porcentaje aumenta.


Capitulo aparte es el IVA, el cual deberás soportar un 10% en los gastos de obra y un 21% en los técnicos y servicios auxiliares.


A modo de resumen te adjunto el esquema siguiente.


No se si te has dado cuenta, pero hay un concepto que no he hecho referencia hasta ahora y que en una vivienda que compras a un promotor privado tiene muchísima importancia, es el beneficio del promotor, ten en cuenta que en cualquier negocio debe tener un beneficio, y también lo hay cuando un promotor construye una vivienda para venderla. Para que te hagas una idea este beneficio ronda entre el 20 y el 25% sobre todos los gastos que se producen, y este concepto en una autopromoción no lo hay, así que ya tienes una buena noticia, si te haces tu propia vivienda es posible que te ahorres entre un 20 y un 25 % de una igual que haga un promotor privado.



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